同樣是短短時(shí)間內(nèi)建造起來(lái)的新區(qū)，同樣是空蕩無(wú)人的街道，同樣是樓盤林立卻罕有人跡——內(nèi)蒙古烏蘭察布市市政府所在地集寧新區(qū)正成為內(nèi)蒙古草原上第二個(gè)與鄂爾多斯康巴什新區(qū)類似的“鬼城”。
近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在集寧新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)面積已經(jīng)大大超過(guò)老城區(qū)的新城區(qū)，到處是房地產(chǎn)項(xiàng)目，塔吊林立，儼然一片繁忙的工地。但是這些樓盤目前建設(shè)幾乎都處于停滯狀態(tài)，售樓部幾乎無(wú)人問(wèn)津。
除了市政府附近的兩條街道，在集寧新區(qū)寬闊的大街上，除了偶有車輛經(jīng)過(guò)外，罕有人跡。到了晚上則是漆黑一片，宛如一座“鬼城”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十二五”以來(lái)的三年間，烏蘭察布市累計(jì)建成商品房面積610萬(wàn)平方米、5.6萬(wàn)套，超過(guò)“十一五”總和的4倍。而其中商品房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)便是集寧新區(qū)。而同期，烏蘭察布市的人口則呈現(xiàn)流出狀態(tài)，其戶籍人口數(shù)比常住人口數(shù)要多出70萬(wàn)。
而今，房地產(chǎn)被套牢，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的烏蘭察布集寧新區(qū)正深陷房地產(chǎn)泥潭，成為內(nèi)蒙古草原上一座新“鬼城”。
“空城”套牢開(kāi)發(fā)商
4月23日下午6點(diǎn)左右，集寧新區(qū)，烏蘭察布市政府附近的兩條街道上，經(jīng)歷短暫的車流后，很快恢復(fù)了寂靜。除了建成較早的市政府附近區(qū)域，在數(shù)十平方公里的集寧新區(qū)范圍內(nèi)，偶有車輛經(jīng)過(guò)外，罕有人跡。
整個(gè)新區(qū)的樓盤建設(shè)幾乎已經(jīng)停滯，只剩下高大塔吊林立，像是整座新區(qū)被按下暫停鍵一樣。
內(nèi)蒙古坤和地產(chǎn)是烏蘭察布市城投公司下設(shè)的國(guó)有房地產(chǎn)公司，其在集寧新區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)名為濱河小區(qū)的樓盤，樓體已經(jīng)竣工，但是卻沒(méi)有建筑工人在繼續(xù)施工。在售房部，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者看到幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)百無(wú)聊賴地拿著手機(jī)，登記簿上顯示的看房人也寥寥無(wú)幾。
集寧新區(qū)保障性住房建設(shè)也面臨停滯。一處總計(jì)7937套、名為章蓋營(yíng)的安居工程也已停工。
同樣是由坤和地產(chǎn)承建的新時(shí)代嘉園是由公務(wù)員集資建設(shè)而成的樓盤。在集寧新區(qū)，類似的小區(qū)還有很多，如警苑小區(qū)、電力小區(qū)等。這些小區(qū)建設(shè)房屋數(shù)量巨大。以警苑小區(qū)為例，該小區(qū)由18棟22層至26層高層住宅組成?，F(xiàn)場(chǎng)一位施工人員告訴記者，按照一梯四戶計(jì)算，該小區(qū)約有上千套房子。
烏蘭察布所轄11個(gè)旗縣中有8個(gè)屬于國(guó)家級(jí)貧困縣(旗)。其中市府所在地集寧區(qū)人口僅有37萬(wàn)，外來(lái)人口極少。但是房子卻在近幾年“瘋狂生長(zhǎng)”。
當(dāng)?shù)亍稙跆m察布日?qǐng)?bào)》的報(bào)道顯示，“十二五”以來(lái)的三年間，烏蘭察布市累計(jì)建成商品房面積610萬(wàn)平方米、5.6萬(wàn)套，超過(guò)“十一五”總和的4倍。而其中商品房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)便是集寧新區(qū)。
大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并未吸引人口聚集。根據(jù)2011年、2012年、2013年烏蘭察布市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，該市無(wú)論常住人口還是戶籍人口，都呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，不僅如此，其戶籍人口多于常住人口70多萬(wàn)，這說(shuō)明大量人口外流。
數(shù)據(jù)顯示，烏蘭察布市2011年年末全市常住人口213.46萬(wàn)人，戶籍人口288.77萬(wàn)人；2012年年末全市常住人口212.94萬(wàn)人，戶籍人口286.97萬(wàn)人；2013年年末全市常住人口212.3萬(wàn)人，戶籍人口283.27萬(wàn)人。
當(dāng)?shù)厝朔Q，到了晚上，集寧新區(qū)95%的房子都是黑燈瞎火。即便白天，除了市政府和附近幾個(gè)市政府機(jī)構(gòu)門前有車輛往來(lái)外，路上冷冷清清，安靜的出奇。
一位做市政工程的商人告訴記者，剛開(kāi)始地產(chǎn)商還都信心滿滿，但沒(méi)想到地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，許多地產(chǎn)商都被套牢。如今集寧新區(qū)大部分地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)停滯。
集寧新區(qū)房地產(chǎn)被套牢，也顯現(xiàn)出一系列問(wèn)題。2013年底，工人每天在烏蘭察布的工錢能夠拿到150元左右，而過(guò)完年再來(lái)烏蘭察布，每天只要幾十元了。
許多建筑單位成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債主，而許多民工與建筑商的勞資關(guān)系惡化。
在2014年春節(jié)將至?xí)r，烏蘭察布市勞動(dòng)保障監(jiān)察支隊(duì)不得不加班處理各種拖欠薪資案件，官方通報(bào)稱共處理58起，為1726人發(fā)放拖欠工資1590.78萬(wàn)元。另向公安部門移交惡意欠薪和逃逸案件2起，涉案金額98.4萬(wàn)元，涉及人數(shù)57人。
財(cái)政嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)
在集寧政府多位體制內(nèi)官員看來(lái)，當(dāng)下集寧新區(qū)的發(fā)展與鄂爾多斯頗有很多相似之處：同樣是大搞新區(qū)和房地產(chǎn)建設(shè)，又同樣深陷房地產(chǎn)泥潭。而耐人尋味的是，烏蘭察布市委書(shū)記王學(xué)豐即是從鄂爾多斯東勝區(qū)委書(shū)記上調(diào)至烏蘭察布的。一位工程承包商評(píng)價(jià)，王學(xué)豐的施政思路從鄂爾多斯到烏蘭察布，一脈相承。
王學(xué)豐到任烏蘭察布市之前，烏蘭察布集寧區(qū)已經(jīng)規(guī)劃了新城區(qū)，但其規(guī)劃范圍僅限于市政府周邊幾條街道。王學(xué)豐到任烏蘭察布市委書(shū)記之后，將新區(qū)進(jìn)行了“升級(jí)”。從規(guī)模上已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)有的集寧老城區(qū)。
公開(kāi)資料顯示，2003年，烏蘭察布對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行了修編。城市用地規(guī)模達(dá)50平方公里，其中舊城區(qū)27平方公里，新城區(qū)（集寧新區(qū)）18.3平方公里。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，到目前，烏蘭察布市中心城區(qū)規(guī)劃控制面積達(dá)到350平方公里，其中城市區(qū)144平方公里，產(chǎn)業(yè)區(qū)206平方公里，建成區(qū)面積擴(kuò)展到68平方公里。力爭(zhēng)到“十二五”期末，中心城區(qū)達(dá)到建成區(qū)80平方公里、60萬(wàn)人口，初步建成區(qū)域性中心城市。
也即是說(shuō)，除了老城區(qū)27平方公里面積，目前新城區(qū)（集寧新區(qū)）面積已經(jīng)大大超過(guò)老城區(qū)面積，達(dá)到40平方公里，而再過(guò)兩年，到“十二五”期末，集寧新區(qū)面積將達(dá)到53平方公里，幾乎是老城區(qū)面積的兩倍。
規(guī)劃建設(shè)如此大規(guī)模的新城，靠什么產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐？
什么是烏蘭察布的支柱產(chǎn)業(yè)？對(duì)于記者這個(gè)問(wèn)題，一位開(kāi)出租車的50歲的“本地通”想了想，回答是“土豆”。
但真正為烏蘭察布財(cái)政收入做出貢獻(xiàn)的還是電力等能源行業(yè)和房地產(chǎn)、建筑行業(yè)。
《集寧區(qū)2013年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況分析》顯示，2013年，集寧區(qū)電業(yè)、房地產(chǎn)和建安業(yè)是該區(qū)稅收最大的三個(gè)行業(yè)。然而，電力等能源行業(yè)并不是勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，盡管能產(chǎn)生大量的稅收，卻不能解決多少就業(yè)問(wèn)題。
與集寧新區(qū)相鄰的現(xiàn)代物流園區(qū)和察哈爾工業(yè)園區(qū)被寄望以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新區(qū)建設(shè)，但事實(shí)上近年來(lái)這兩個(gè)園區(qū)并沒(méi)有為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)做出太多貢獻(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目反倒是在工業(yè)園區(qū)增多了。
汽貿(mào)城與集寧皮革城、集寧古城等項(xiàng)目共同構(gòu)成了集寧現(xiàn)代物流園區(qū)，但是記者在走訪中卻發(fā)現(xiàn)這里工業(yè)項(xiàng)目中卻有不少地產(chǎn)項(xiàng)目。
以位于現(xiàn)代物流園區(qū)2號(hào)地塊的鈞杰世貿(mào)廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目由內(nèi)蒙古巨欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目建筑面積21萬(wàn)平方米，總投資約8億元。既有汽車配件、銷售和4S店等項(xiàng)目，也有服裝批發(fā)城、鈞杰國(guó)際酒店、高檔公寓、寫字樓以及步行街等純粹的商業(yè)地產(chǎn)。
2013年8月8日，集寧區(qū)統(tǒng)計(jì)局在經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)表了題為《我區(qū)物流產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀》的報(bào)告，集寧區(qū)物流企業(yè)及個(gè)體約130多家，其中企業(yè)約40家。這些物流企業(yè)在過(guò)去的一年里均出現(xiàn)了20%至50%的業(yè)務(wù)下降，運(yùn)費(fèi)急劇下降，已經(jīng)逼近十年前的水平，連司機(jī)都雇不起，只能實(shí)現(xiàn)家庭運(yùn)輸。
察哈爾工業(yè)園區(qū)是烏蘭察布唯一的一個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)。然而記者在這個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)卻難以看到幾家企業(yè)。
一個(gè)名為內(nèi)蒙古甘露神食品的企業(yè)，將廠址所在地建設(shè)成為一處住宅小區(qū)，并開(kāi)始對(duì)外銷售。對(duì)面的一家復(fù)合肥廠也面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。另有一個(gè)草原媽媽食品公司已經(jīng)倒閉，它旁邊西側(cè)正在建造一個(gè)名為加州華庭的洋房社區(qū)。
烏蘭察布市經(jīng)信委一位官員告訴記者，整個(gè)集寧區(qū)能算得上是大型企業(yè)的，只有兩家。
“沒(méi)有工業(yè)企業(yè)，農(nóng)牧也不行，環(huán)保限制的又死，我們不發(fā)展房地產(chǎn)，發(fā)展什么？”一位長(zhǎng)期負(fù)責(zé)招商工作的人士告訴記者。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨困境的情況下，集寧區(qū)將目光投向了房地產(chǎn)?！都瘜巺^(qū)2013年全區(qū)財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況》也提到：收入增長(zhǎng)缺乏活力，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重依賴。
2013年1~12月集寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅累計(jì)入庫(kù)39899萬(wàn)元。其總額已經(jīng)超過(guò)了烏蘭察布電業(yè)局全年增值稅26160.3萬(wàn)元。不僅如此，當(dāng)年該區(qū)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅累計(jì)入庫(kù)10663萬(wàn)元，地稅分局建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅累計(jì)入庫(kù)8766萬(wàn)元，另外契稅累計(jì)入庫(kù)9197萬(wàn)元。
在集寧區(qū)，2013年僅房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅以及契稅三項(xiàng)總共68525萬(wàn)元，占其財(cái)政總收入245934萬(wàn)元的四分之一以上。
土地違規(guī)
下半截石頭塊，上半截土坯墻，是集寧區(qū)馬蓮渠鄉(xiāng)小賁紅村許多村民建造房屋的材料。這個(gè)村莊將近2000人，全村約有上萬(wàn)畝土地，如今全部成為了烏蘭察布新區(qū)用地。
其中的一小部分土地上，建造了一座形似故宮、使用了大量大理石建造的建筑群。這就是集寧區(qū)黨政機(jī)關(guān)辦公大樓。2014年3月28日，國(guó)土部認(rèn)定該建筑違法占地，向內(nèi)蒙古自治區(qū)下達(dá)了國(guó)土督察限期整改書(shū)。記者見(jiàn)到的這份督察通報(bào)稱，國(guó)土資源部北京局于2013年11月在督察中發(fā)現(xiàn)集寧區(qū)存在嚴(yán)重的土地違規(guī)問(wèn)題。
在內(nèi)蒙古批轉(zhuǎn)給內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)改委的《同意集寧區(qū)黨政機(jī)關(guān)辦公樓項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》中要求，“工程總投資要控制在1.05億元以內(nèi)”；“資金來(lái)源由集寧區(qū)原辦公大樓拍賣和自籌解決”。
但是烏蘭察布市住建委康煥忠科長(zhǎng)曾對(duì)外界表示，該建筑造價(jià)3.9億元，“這只是土建工程，不包括裝修等費(fèi)用”。業(yè)內(nèi)人士估算，將建筑成本、裝修成本、場(chǎng)地平整綠化等10項(xiàng)成本考慮進(jìn)去，總金額將不少于7.8億元。
除了辦公樓所占的417畝土地外，2011年集寧區(qū)違規(guī)建設(shè)集寧物流園區(qū)，違規(guī)占地7800畝，其中耕地1036畝。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于自治區(qū)每畝地2.47萬(wàn)~2.71萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)。
國(guó)土部在督察通報(bào)中稱集寧區(qū)給農(nóng)民的補(bǔ)償遠(yuǎn)低于自治區(qū)每畝土地規(guī)定的價(jià)格。記者走訪了多個(gè)村莊，對(duì)于土地補(bǔ)償款回答的數(shù)字大同小異。集寧區(qū)白海子鎮(zhèn)鄧四村一位村民說(shuō)，2011年至今，領(lǐng)到的征地款從3000元到1萬(wàn)元不等。也就是最近的賣地過(guò)程中獲得了1萬(wàn)元/畝的價(jià)格。
馬蓮渠鄉(xiāng)李家村一位村民告訴記者，他們每月273元的失地補(bǔ)貼僅發(fā)放了11個(gè)月的，至今仍未正常發(fā)放；鄧四村多位村民也有同樣遭遇。旁邊的二崠村民告訴記者，2013年僅發(fā)放了6個(gè)月的失地補(bǔ)貼。
集寧區(qū)馬蓮渠鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長(zhǎng)藍(lán)建業(yè)告訴記者，給農(nóng)民的失地補(bǔ)貼之所以沒(méi)有按時(shí)足月發(fā)放，是因?yàn)椤柏?cái)政沒(méi)錢”。
鄧四村另外一位不愿具名的村民告訴記者，全村還有120畝的集體土地，被征收后全村村民卻沒(méi)有獲得任何土地收益。而即便是征地協(xié)議，也是很不規(guī)范，記者見(jiàn)到的一份征地協(xié)議書(shū)，上邊只有村民單方的簽字和手印，而征地方處一片空白。
集寧區(qū)在整改報(bào)告中提及，要將違規(guī)征收的土地退還給農(nóng)民。但是記者在李家村了解到，村民們對(duì)此并不知情。
在這份整改文件中還提到，要對(duì)現(xiàn)代物流園區(qū)管委會(huì)和馬蓮渠鄉(xiāng)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人依法依紀(jì)做出處理，但是記者在馬蓮渠鄉(xiāng)和現(xiàn)代物流園區(qū)了解到，并沒(méi)有一個(gè)人因此而被處理。一位官員頗覺(jué)委屈，他告訴記者，這些土地征收都是區(qū)里和市里的決策，他們只是執(zhí)行者。
整改文件還提及，對(duì)退還土地重新征收時(shí)，將按照新公布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊差額部分。但是這份整改文件還提及，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、社保資金、失地補(bǔ)貼三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為26027元/畝，已經(jīng)超過(guò)該區(qū)域片綜合地價(jià)24437元/畝。“綜合考慮征地安置補(bǔ)償總費(fèi)用、地方財(cái)力和穩(wěn)定因素不再予以補(bǔ)差?！?/p>
（實(shí)習(xí)編輯 杜林杰）
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