該來的問題，一定會來。溫州房屋土地出讓到期不能買賣的事情，激起了公眾的嚴(yán)重關(guān)注，一時間熱議紛紛。
中國土地制度中的住宅用地使用權(quán)期滿之后如何辦，一直都是一個懸而未決的問題。1990年5月，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，個人與企業(yè)可以有償使用、交易建設(shè)用地的使用權(quán)，居住用地的出讓年限最高為70年。2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
雖然字面上不用交費，但在現(xiàn)實中，這幾乎是不可能的。
隨著中國房地產(chǎn)市場的興起，土地出讓金的單價及總量飛速上漲,中國的地方政府獲得了大量的資金。土地財政成為地方政府重要的財政收入來源。任何政府都有提高稅負(fù)的沖動，出于GDP和財政收入的考量，大部分中國地方政府出現(xiàn)了“賣地沖動”，這就導(dǎo)致財政收入嚴(yán)重依賴于土地財政。當(dāng)下中國存在的地方債問題，很大程度上就得依靠土地財政來解決。
2014年，中國經(jīng)濟周刊發(fā)布了一個關(guān)于土地財政的報告，報告以“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”來衡量地方對土地財政的依靠度，23個省份中，浙江排名第一，高達(dá)66%，而最少的省份甘肅、河北、山西也占到了20-22%。這意味著，即使對土地償債依賴度較小的省份中，也至少有1/5的債務(wù)要靠土地來償還。
賣地是不可能持續(xù)的，中國人口紅利已經(jīng)逐漸消失，城市化進程雖然在持續(xù)，可相對于整個土地財政的需求，還是不足。這就意味著，政府必然會打已經(jīng)賣過的土地的主意。公允的說，某種形式的續(xù)交，卻是一種必然，也是世界各國的普遍做法。房地產(chǎn)稅也是世界各國較為普遍的一種制度。逐年繳納的房地產(chǎn)稅，70年的總和并不見得比一次性的土地出讓金少。一定程度上，可以說土地出讓金實際上就是房地產(chǎn)稅。
但是，它與房地產(chǎn)稅還是有著微妙的區(qū)別。
中國老百姓對房產(chǎn)的想象：掏出幾十年積蓄，買了一套、兩套、或三套房子，經(jīng)濟不斷飛速發(fā)展，城市不斷變大，房子不斷增值，幾十年后，房子舊了，正好趕上拆遷，政府又賠上一大筆錢，然后，拿著這一筆錢，又去買更好的房子。老百姓實際上把房產(chǎn)當(dāng)做了可以永久無成本的擁有，買500萬的房子，住進去，還能得到升值。某種程度上，中國房地產(chǎn)的多年持續(xù)上漲，甚至暴漲，都是建立在這個假設(shè)上的。在現(xiàn)實中，老百姓早已經(jīng)把房產(chǎn)當(dāng)做了自己的恒產(chǎn)，是一種可以長期擁有，不會折舊的東西。
這就意味著，土地財政，使政府獲得收入，是一種稅，但同時，老百姓也感覺得到了資產(chǎn)，幾乎沒有稅負(fù)的感覺。從這個意義上講，中國的土地財政，更準(zhǔn)確的說，是一種沒有稅負(fù)感的財政收入。這也是土地財政大行其道的原因，因為沒有阻力。
顯然，政府的需求與老百姓的想象，兩者之間存在尖銳的矛盾，但是，由于政府新增土地還能維持，而70年似乎很長很長。所以，兩者一直相安無事，其具體表現(xiàn)就是，當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場，人們幾乎忽略了土地使用權(quán)的時間差異。不同的房子的房齡，刨除房屋質(zhì)量造成的價格差距，新房與舊房在市場上的價格是差不多的。
然而，不幸的是，幻象必然被戳破，矛盾終究會爆發(fā)——如果拖得越久，爆發(fā)得則越大。
房價由樓面地價、建筑成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費構(gòu)成。有磚頭、水泥構(gòu)成的房子，會變舊，有設(shè)計壽命，按照中國的建筑質(zhì)量，70年折舊完很正常。與此同時，樓面地價就是分?jǐn)偟矫繉訕堑耐恋爻鲎尳?，樓面地價已經(jīng)占了房子單價的很大一部分。70年之后就到期。這就意味著房子隨時都在折舊，70年折完。如果土地出讓金仍然按市場價格，那么，業(yè)主幾乎等于重新按市價買一套了。
4月17日新華社就發(fā)表文章，表示土地出讓金或許會少收，還把已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地比作二手車，但遺憾的是，土地是不會變舊的?！岸滞恋亍笔召M，不是一種市場道理，只能是一種“稅收”或“收費”政策，然而，這種“稅收”或”收費“政策，卻是中國土地財政，乃至更大層面上高稅負(fù)、高支出的財政模式不能承擔(dān)之重。
所以，與老百姓的想象不同，實際他們所要面對的，是一旦到期需要續(xù)交土地出讓金，住500萬的房子，等于每年花10萬。中國是一個高土地價格，低收入的國家，那怕二三線城市，七八十萬的房價，每年增加七八千的開支，對普通中國家庭也是沉重的負(fù)擔(dān)。這個想象戳破，所謂房屋增值，投資保值，都變?yōu)榱诵υ?，必然進而影響房價。
土地續(xù)期問題，不管是一次性收三分之一土地出讓金，還是逐年收?。◣缀醯韧谑辗康禺a(chǎn)稅），亦或是不交禁止轉(zhuǎn)讓，都會打破房產(chǎn)長期免費擁有的虛幻假設(shè)，一方面直接影響到每年的擁有成本，另一方面，也會影響市場心理預(yù)期，進而影響中國的房地產(chǎn)價格，乃至中國經(jīng)濟。
中國的事情似乎是擊鼓傳花，土地產(chǎn)權(quán)也是其中最重要的一朵花，一朵煙花，鼓點終會停下。不管何種處理方式，土地續(xù)期問題，對中國的經(jīng)濟注定會產(chǎn)生重大影響。因此，在國家頂層設(shè)計上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn)，并通過立法予以確認(rèn)，從而紓解公眾焦慮，以安民心！
（責(zé)任編輯 姜丹）
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